Grundsteuerreform - Erläuterungen zur Festsetzung der neuen Hebesätze
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass die Ermittlung der Grundsteuer nicht mehr nach den bisher herangezogenen Grundlagen ermittelt werden darf.
Bisher waren diese Grundlagen die Einheitswerte von Grundstücken, die noch aus den Jahren 1935 bis 1964 stammten.
In Bayern ist die künftige Grundlage für die Grundsteuer:
- Bei Grundsteuer A (landwirtschaftliche Flächen) die jeweiligen Ertragswerte,
- bei Grundsteuer B (bebaute oder bebaubare Grundstücke) die Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche.
Eine entscheidende Neuerung ist auch, dass Wohnhäuser von landwirtschaftlichen Betrieben, die bisher nach der Grundsteuer A bewertet wurden, künftig wie alle anderen Wohnhäuser auch, nach der Grundsteuer B bewertet werden.
Jeder Eigentümer musste deswegen zu seinem Besitz zum Stichtag 01.01.2022 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben. Beim Finanzamt wurden aus diesen Angaben – zum größten Teil in einem automatisierten Verfahren - die jeweiligen Messbeträge berechnet. Diese Messbeträge wurden den Städten und Gemeinden übermittelt, die ihrerseits mit der Summe der jeweiligen Messbeträge verschiedene Hebesatzberechnungen durchführen mussten, um in der Summe dem versprochenen Ziel der Aufkommensneutralität möglichst nachzukommen. Die meisten Kommunen achten dabei allerdings auf einen „Korrekturfaktor“, um die zu erwartenden Korrekturen bei der Ermittlung der Messbeträge in den nächsten Jahren noch abfedern zu können.
Grundlage für die Grundsteuer, die jeder einzelne künftig zu bezahlen hat, ist also der Messbetrag. Bei der Grundsteuer A erfolgt die Berechnung weiterhin wertabhängig nach Bundesrecht nach dem Ertragswertverfahren. Bei der Grundsteuer B wird das wertunabhängige Flächenmodell angewendet, bei welchem die Grundstücksfläche und die Wohn- und Nutzfläche für die Berechnung der Messbeträge zugrunde gelegt werden.
Der jeweilige Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, und daraus errechnet sich der persönliche Grundsteuerbetrag.
Die Summe der gemeldeten Messbeträge bei der Grundsteuer A hat bisher ca. 20.000 € betragen, daraus haben sich mit einem Hebesatz von 520 % Gesamteinnahmen der Gemeinde von ca. 104.000 € ergeben.
Ohne Wohnhäuser auf landwirtschaftlich genutzten Anwesen und mit Grundlage der Ertragswerte von Äckern und Wiesen beträgt die Summe der Messbeträge bei der Grundsteuer A künftig nur noch ca. 10.500 €, woraus sich bei gleichbleibendem Hebesatz von 520 % auch nur noch Gesamteinnahmen der Gemeinde von ca. 55.000 € bei der Grundsteuer A ergeben, also 49.000 € weniger als bisher.
Die Summe der gemeldeten Messbeträge bei der Grundsteuer B hat bisher ca. 40.000 € betragen, daraus haben sich mit einem Hebesatz von 400 % Gesamteinnahmen der Gemeinde von ca. 160.000 € ergeben.
Nach neuer Bewertung auf Grundlage der Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen anstatt Einheitswerten und mit Einbeziehung von Wohnhäusern auf landwirtschaftlich genutzten Anwesen wurden der Gemeinde für 2025 Messbeträge von insgesamt ca. 90.000 € gemeldet. Bei Anwendung des gleichen Hebesatzes wie bisher von 400 % würde dies Einnahmen der Gemeinde von 360.000 € bei der Grundsteuer B bedeuten, also Mehreinnahmen von 200.000 €. Um die Bürgerinnen und Bürger nicht über Gebühr zu belasten und das Ziel einer Aufkommensneutralität zu beachten, hat sich der Gemeinderat auf einen Hebesatz von 260 % bei der Grundsteuer B geeinigt, so dass sich Gesamteinnahmen von ca. 234.000 € ergeben, also Mehreinnahmen gegenüber früher in Höhe von 74.000 €. Wenn davon noch die Mindereinnahmen bei der Grundsteuer A in Höhe von 49.000 € abgezogen werden, verbleibt ein Korrekturfaktor von ca. 25.000 € für die Abfederung all der Fälle, die noch korrigiert werden müssen. Im Verlauf des Jahres 2025 wird sich dann herausstellen, welche Messbeträge für 2025 korrekt sind, so dass Ende nächsten Jahres bei den Haushaltsberatungen auch darüber beraten werden kann, ob die in der Sitzung festgelegen Hebesätze von 520 % für die Grundsteuer A (unverändert), und 260 % für die Grundsteuer B beibehalten werden können.
